Análisis de Superficies de Calles Comerciales de Sevilla. 2024.
Introducción
En este artículo catalogamos 1158 locales comerciales situados en 19 calles y enclaves comerciales de Sevilla. Las calles están elegidas por su oferta comercial siendo necesario que tengan (en barrios) 5 sectores económicos mínimo y continuidad comercial. Es una réplica de mi artículo de 2018 publicado en este blog.
La ciudad de Sevilla tiene 700,000 habitantes y 1,450,000 habitantes en total contando el área metropolitana.
La ciudad la podemos considerar compuesta por tres partes: Centro Antiguo, Ensanche y Periferia. El Centro tiene 57,000 habitantes es muy grande, pero con mucha población flotante y turística no empadronada. El Ensanche tiene 220,000 habitantes y la Periferia 423,000 habitantes.
La mayor parte de las calles estudiadas están por un lado en el Centro atendiendo a la demanda turística y metropolitana. Y por otro en el Ensanche cuyos principales barrios son Triana, Nervión, Los Remedios, Palmera y Macarena.
La Periferia está muy des-estructurada comercialmente y su demanda está atendida principalmente por centros comerciales.
Objetivo
El objetivo de este artículo es identificar las calles de la ciudad de Sevilla que tengan la suficiente continuidad y número de sectores comerciales para que funcionen como calle comercial y ofrezcan una oferta comercial diversificada y cercana. Calles que estén en barrios o en centro-ciudad. En barrios suelen estar siempre a una distancia de 7 minutos andando desde la periferia del barrio.
Una vez catalogadas procedemos a contar el número de locales y medir su superficie catastral, de modo que podremos tener un instrumento que nos diga cómo funcionan comercialmente los barrios y el centro-ciudad desde un punto de vista comercial. Este análisis puede servir a comerciantes, urbanistas e inversores.
Metodología
Cada calle se describe en una ficha con su situación en la ciudad, barrio al que pertenece, área de influencia, población del barrio, longitud, y otras características comerciales y urbanísticas. El dato fundamental es el número de locales y la superficie total catastral. En otros artículos de este blog hemos analizados varias calles de Sevilla de un punto de vista comercial cualitativo, en este artículo nos centramos en los aspectos mas cuantitativos. Hay que tener en cuenta que el número de establecimientos comerciales no coincide con los locales catastrales, por ejemplo, la calle Asunción tiene 103 comercios
Los sectores comerciales que hemos tenido en cuenta figuran en la siguiente tabla y hemos exigido que cada calle tenga más de cuatro sectores representados en barrios para garantizar una oferta comercial diversificada.
ALIMENTACION
RESTAURACION
SALUD
CONSUMO PERSONAL
CUIDADO PERSONAL
TEXTIL
BANCA
SERVICIO PROFESIONAL
CONSUMO DEL HOGAR
OCIO
En un caso he incluido un núcleo comercial en vez de una calle. A veces la oferta comercial diversificada se produce en un cruce de avenidas o en un pequeño entramado de calles.
No se ha tenido en cuenta los establecimientos comerciales de varias plantas tipo grandes almacenes o los centros comerciales urbanos.
Critica.
Sevilla cuenta en la actualidad con 14,553 comercios (fuente: ayuntamiento Sevilla.org), en este estudio hemos catalogado 1,158 locales comerciales catastrales.
Es evidente que más del 90% de los locales con licencia de apertura no forman o están en una estructura comercial como la hemos definido. Hay diversos motivos que explican esta distribución comercial:
. -Muchos barrios de la ciudad tienen una construcción extensiva en la que la calle de barrio nunca se define. Casi siempre en Periferia.
La discontinuidad comercial proviene de la existencia de viviendas en planta baja o la presencia de edificios administrativos.
.-Hay un exceso de oferta comercial en muchos barrios con eje comercial donde las demás calles del barrio tienen poco o secundario interés comercial. Estos barrios están normalmente en el ensanche, un buen ejemplo es Los Remedios donde muchos locales deberían pasar al uso de vivienda.
. -Nervión es un caso especial, le falta una gran calle comercial, el defecto proviene del paso de vias de tren antes de 1992, vías que dividían el barrio. Poco a poco el barrio se va cosiendo.
. -Centros comerciales urbanos como Nervión Plaza, Lagoh o los Arcos y los Hipermercados del Cerro-Amate y Pino Montano acaparan buena parte de la oferta comercial necesaria en su área de influencia. La superficie comercial de estos tres centros es de 187.000 m2. La superficie comercial de las 12 calles comerciales de barrio catalogadas es 94,968 m2.
. -He incorporado Luis Montoto y San Francisco Javier. Estructuran los barrios de La Florida/Calzada por un lado y una zona de Nervión por otro. Decae la calle Greco y el núcleo Huerta del Rey.
Sectores
. -Respecto a 2018 ha crecido la oferta en los sectores de Restauración, Salud y Cuidado Personal. Han aparecido Servicios Profesionales a pie de calle.
. -El sector textil sigue en retroceso.
. -El sector de alimentación en su segmento de mediana superficie, sobre 800-1,200 m2 está presente en los ejes comerciales de barrio seleccionados. Pero de los 114 supermercados identificados solo 17 están en las calles seleccionadas. La agregación de locales catastrales para conseguir estas superficies no es fácil, además de que en muchos casos no son capaces de competir en nivel de rentas.
. -Por otro lado, no hemos incluido calles con monocultivo comercial. Encarnación- Las Setas principalmente tienen el sector restauración. La avenida de la Buhaira solo tiene restauración y banca. La decisión de incluir el animado monocultivo turístico de la Avenida de la Constitución-Plaza de San Francisco ha sido difícil pero hemos primado el significado de la calle en la ciudad sobre la oferta comercial
Datos
La mayoría de los datos proceden del catastro analizado con una programa GIS. Otros son datos demógraficos y comerciales del propio ayuntamiento de Sevilla. (www.sevilla.org).
Hemos usado datos de precios de portales inmobiliarios, cuando no hay oferta, de informes de Inerzia Asesores y Knight Frank.
Para los datos de afluencia se ha utilizado un informe de TC Group Solution, siendo muy alta una afluencia de 14,000 personas diarias y alta 6,000 personas diarias y media 3,500 personas diarias.
Ficha Resumen.
Análisis
Calles Comerciales Ejes de Barrios
. -EL 33% de la población tiene oferta comercial estructurada en una calle comercial continua y diversificada. El resto carece de esta oferta por los motivos discutidos en la anterior crítica.
. -La escasa disponibilidad muestra el éxito comercial de este tipo de calles. Es un entorno seguro para comerciantes e inversores. El número de locales es escaso y la ocupación mayor del 90% muy alta.
. -La media de sectores en una calle comercial es de 6,8, siendo la calle Asunción peatonal y en cierta medida compartida el modelo de la calle de barrio en Sevilla. Su longitud, anchura y altura hacen que la calle sea un centro de la vida del barrio de los Remedios.
. -El precio medio de los locales de 3.423€/m2, en los barrios con eje comercial. El precio medio no ha variado desde 2018, el precio de alquiler medio tampoco tiene variación significativa. Precios en un contexto de aumentos en alquiler y venta del precio de la vivienda.
Centro Ciudad.
La ciudad de Sevilla no tuvo ensanche en el siglo XIX debido al tamaño del casco antiguo que es junto con Venecia el mas grande de Europa. La oferta comercial del centro de la ciudad es fuerte y diversificada. Atiende a las necesidades de la ciudad, de su area metropolitana y también al turismo que recibe la ciudad.
Las calles comerciales principales de Sevilla son Tetuán, Sierpes y Constitución. Del entramado de calles comerciales secundarias destacan Puente y Pellón, Sagasta, San Eloy y Rioja-San Pablo. Estas calles secundarias forman dos ejes transversales a las principales,
Se han descartado calles como Cuna, Mendez Nuñez, José Gestoso, etc. y zonas turísticas como Encarnación-Las Setas o Puerta de Jerez por su discontinuidad y monocultivo comercial.
Es un modelo comercial propio de las ciudades europeas que se adapta a las caracteristicas del centro de Sevilla, se caracteriza por un entramado, mas o menos, irregular de calles y plazas con tiendas alineadas a fachada o soportal. En muchas ciudades europeas el entramado es radial y en otras como Sevilla es irregularmente ortogonal. En Sevilla hay tres ejes principales Norte-Sur que son: Constitución, Tetuán y Sierpes, y dos ejes secundarios transversales Este-Oeste: Rioja-San Pablo y Alcaicería-Sagasta.
De la tabla resumen sacamos algunas conclusiones:
De la tabla resumen sacamos algunas conclusiones:
. - La superficie comercial de las 9 calles catalogadas es el 50% aproximadamente de la superficie del centro comercial Lagoh que tiene influencia metropolitana.
. -La longitud norte-sur desde Constitución hasta Tetuán incluida supera los mil metros y la del eje este-oeste desde Alcaicería hasta Reyes Católicos es de 800 metros, ambas superan los 10 minutos andando.
. -La población atendida es la metropolitana, más de 1,400,000 personas.
. -El precio está en línea de los precios de ciudades como Valencia.
Conclusión.
. – El precio no ha aumentado desde 2018 sin embargo la ocupación sigue alta en estas calles, más del 95%.
. -Tanto en barrios como en centro ciudad este estudio necesita completarse con la oferta comercial disgregada, pero de interés, para llegar a conocer la oferta comercial valiosa en Sevilla.
. -La continuidad se produce en un entorno urbanístico concreto: fachadas alineadas a calle sin viviendas en planta baja. En muchos barrios esto no se produce. La disponibilidad y precio nos dice que la oferta está ajustada.
. -Por el contrario, hay un exceso de oferta comercial disgregada y secundaria debido a que se construye casi siempre con locales comerciales en planta baja sin ningún tipo de criterio comercial o urbanístico.
. -Con 740 locales se atiende a una población cercana al 33% de la ciudad en barrios y con 425 atendemos el comercio de centro-ciudad, es evidente que parte de los 14,126 locales comerciales de la ciudad no son necesarios.
Es una doble conclusión: El 66% de la población de a ciudad no dispone de una oferta comercial cercana y adecuada en su barrio y buena parte de los 14,126 locales comerciales de Sevilla no son necesarios.
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto. Profesor de la Universidad de Sevilla.
ANEXO FICHAS DE CALLES.
