Análisis de Riesgos en La
Empresa de Arrendamientos Urbanos
Sector Comercial
El negocio inmobiliario
de alquilar locales comerciales es una actividad económica que se inserta en el
circuito de la actividad comercial, esto es así porque es necesaria y tiene
riesgos independientemente del número de locales.
Cuando el
número de locales aumenta se convierte en una actividad empresarial porque
necesita una estructura administrativa, jurídica y comercial que dirija el
negocio y atienda a los clientes.
Es
necesaria porque los operadores comerciales, a cualquier nivel, no inmovilizan
capital en la compra de locales, su negocio es distinto, bien es cierto
que las grades compañías suelen tener una pequeña parte de sus puntos de venta
en propiedad por una cuestión de balance. Es lógico pensar que
rentabilizan más sus recursos en su propio negocio y , por tanto, los
concentren en el mismo.
La Metodología
de Análisis de Riesgos está muy desarrollada en el mundo empresarial y en el
caso de la empresa inmobiliaria dedicada al arrendamiento de inmuebles, nos
gustan los análisis de Rose y Prouty, que desarrollan el riesgo inherente
(Estratégico) a la actividad y el operativo, el primero no es diversificable y
exige mucha atención, el segundo si es diversificable. También los conceptos de
frecuencia y gravedad aportan un método de análisis que expongo en la siguiente
matriz de gravedad y frecuencia, distinguiendo entre los riesgos estratégicos y
los operativos.
Riesgos Estratégicos.
Son riesgos
que afectan a la propia naturaleza de la actividad de la empresa. Y que no son
diversificables. Hemos identificado Tres
El Ciclo Económico
Las
ondulaciones cíclicas del escenario económico afectan a la actividad de la
empresa inmobiliaria. Las crisis inmobiliarias le afectan de forma grave y con
mediana frecuencia , las financieras no le afectan tanto como comprobamos en la crisis de las
punto.com.
Vamos a ir
a los extremos de la ondulación. En la burbuja tenemos un problema en la compra
de activos, hay poca oferta y muy cara, resulta complicado parar la actividad
compradora. Desde luego no es momento de apalancarse.
En la
recesión/depresión tenemos una bajada generalizada de rentas, abandonos de
locales, quiebra de inquilinos etc. Y
cambios en el tejido comercial, calles completas deprimidas, sectores que
desaparecen de las calles comerciales etc.
La
recuperación es la época óptima para reiniciar la compra de activos y analizar
los cambios que se están produciendo en el tejido comercial de la ciudad y sus
calles.
Asimismo es
el momento de revisar la duración media de los contratos de la empresa, el
contrato de alquiler es asimétrico a favor del inquilino y no podemos pedir
subidas de rentas en los contratos existentes.
El Comercio Online.
Es un
riesgo característicos de los desarrollos tecnológicos que puede dejar obsoleta
una empresa. Este riesgo está analizado en dos artículos del blog bajo la
etiqueta “ Comercio Online” y nuestras conclusiones es que es compatible con el
mantenimiento del tejido comercial de la ciudad. Aumenta la competencia, provoca
aparición de nuevos sectores como el sector salud, la desaparición de
otros. Creemos que la necesidad que
tiene el comercio online de presencia física en la ciudad anula el carácter
absoluto del riesgo y refuerza la necesidad del tejido comercial en la ciudad.
Creemos que es algo diversificable en tanto y cuando el empresario arrendador
puede invertir en locales o actividades que están menos afectadas por el
comercio on line, como puede ser la hostelería , las boutiques de moda, el
alquiler de viviendas o el alquiler de naves industriales de muchos ramos, como
la distribución.
Riesgo de Intervención Regulatoria en los Precios de
Alquiler. (Ley de Arrendamientos).
La
actividad de los gobiernos tiende a acentuar la asimetría del contrato de
alquiler a favor del inquilino. Si la intervención regulatoria es extrema puede
afectar a la supervivencia de la empresa inmobiliaria. Es cierto que a veces la
actividad regulatoria anula excesos anteriores, como ha pasado con las rentas
antiguas, pero el daño dura a veces generaciones.
Riesgos Operativos
El Riesgo del Sitio.
Es un
riesgo de tipo operativo y por lo tanto diversificable.
La
situación de un local comercial siempre ha sido una cuestión clave, tanto para
el operador como para la empresa de arrendamientos. Las ubicaciones aptas para
la actividad comercial no son abundantes en la ciudad actual.
El
riesgo de equivocarse es muy alto si no se tiene la formación comercial y
urbanística necesaria. La gravedad del error depende del peso de la compra en
la estructura de nuestra empresa.
La
recomendación de este blog de análisis comerciales es clara, hay que elegir
sitios en las calles principales de barrio, ciudad, o núcleos comerciales en
las zonas metropolitanas con poca o nula estructura urbana.
Hay
que estudiar la continuidad del tejido comercial en las calles, la visibilidad
del local, y su polivalencia.
Y
tener en cuenta que cuando se elige un local comercial se está eligiendo un
tipo de cliente y unos determinados sectores comerciales.
Pensamos
que hay que tener en cuenta el grado de escasez del activo comercial en oferta.
A menor de oferta de locales en una determinada ubicación, menor es el riesgo
del sitio que presenta, independientemente de la población. Desde ese punto de
vista de la teoría del “activo escaso” ,
paradójicamente, puede ser más seguro invertir en un local de una localidad
pequeña con una sola calle comercial prime y con pocos locales en oferta pero
todos ocupados que en una gran avenida de una gran ciudad donde la rotación de
operadores es alta.
Riesgos del Contrato de Alquiler
Junto
con el Sitio y el Ciclo, consideramos que el Contrato es básico en la actividad operativa de la
empresa inmobiliaria.. El concepto clave es la Duración media del conjunto de
los contratos. Es la mejor manera de protegerse de cambios normativos. También
es el mejor modo de protegerse contra la inflación. El conjunto de cuestiones a
considerar en el Contrato es un tema que excede este artículo.
Riesgo Normativo que afecta a la Actividad
Comercial. (Ordenanzas)
La
actividad regulatoria en el área de actividades, cada vez es mas extensa.
Afecta a los locales en el área constructiva y geométrica. Las ordenanzas de
ruidos, evacuación, servicios, contraincendios, evacuación de humos y gases
etc. Incide en los gastos que hay que asumir en la adecuación del local y en
algunos casos inhabilita un local para una determinada actividad.
Riesgo Urbanístico que afecta a los
Inmuebles.
En
este apartado está una cuestión de carácter normativo, que es el Plan General
de Ordenación Urbana que puede afectar a la calificación (Sitio) y otras
circunstancias físicas de los inmuebles (Actividad).El riesgo mayor es para los
inmuebles comerciales aislados.
Riesgo de Solvencia y aptitud de los Clientes.
El
fracaso de un cliente, afecta al aspecto financiero. También afecta al local, a
su fondo de comercio. Una quiebra del cliente tiene además el riesgo añadido de
la congelación del local durante todo el proceso concursal.
Un
operador se puede equivocar al elegir un sitio, exactamente igual que la
empresa inmobiliaria, hay que extremar la precaución en el proceso de selección
de un cliente para un determinado local e intentar valorar de antemano la
viabilidad de su negocio.
Riego Financiero.
El
apalancamiento de una empresa inmobiliaria es necesario para optimizar su
crecimiento, el nivel de apalancamiento es una decisión empresarial, que debe
tener en cuenta el ciclo inmobiliario y el financiero.
El
gran beneficio de una empresa arrendadora está en el largo plazo , por su
apalancamiento, incluso aunque éste fuera negativo. Sería conveniente limitar
el endeudamiento para prever que la empresa puede tener un margen de tiempo
para responder a una contingencia de impagos masivos o pérdidas de renta
importantes.
El
riesgo financiero es menor que en otro tipo de empresas inmobiliarias, puesto
que la financiación es a largo y existen ingresos recurrentes. Esto no ocurre
en otras actividades como la promoción inmobiliaria, donde un préstamo o póliza
impagados a 1 o 2 años puede ser letal para la empresa.
Miguel Angel Cobreros Vime. Arquitecto y Urbanista
Francisco Cobreros Martinez. Economista
