Voy a plantear la cuestión del reparto de dividendos en el marco de una sociedad inmobiliaria de alquiler de inmuebles diversificada.
Se trata de una sociedad viva que moderniza sus inmuebles, trata a los inquilinos como clientes e invierte en nuevas oportunidades de negocio. Ha crecido con recursos propios generados por la sociedad y. Con financiación hipotecaria.
El dilema es que porcentaje de los beneficios generados se debe repartir y sobre que base, beneficio contable o cash-flow.
La sociedad quiere compatibilizar el derecho a dividendo de los accionistas con el derecho de los accionistas a la supervivencia de la sociedad y al crecimiento de la misma.
Si la sociedad reparte dividendos de forma excesiva puede suceder que:
.-Queda comprometido el margen margen de maniobra de la sociedad y llegar a no tener la suficiente caja para resistir crisis como la subprime de 2008 o la actual pandemia. La sociedad debe tener caja para el servicio de deuda y para el mantenimiento de inmuebles.
.Queda comprometido el crecimiento de la sociedad que garantiza un crecimiento del dividendo. Es necesario invertir cada cierto tiempo de modo que la sociedad crece y también las nuevas unidades de alquiler pueden servir para sustituir a unidades que se han quedado obsoletas por diversas causas y que hay que liquidar. También como ha sucedido en los últimos 10 años en un entorno de bajada de rentas hay que buscar nuevas oportunidades para simplemente mantener la facturación.
Por ultimo indicar que una sociedad que reparta todo lo que genera y no crece, incurre en el riesgo fiscal de no tener actividad económica real, pasar a ser mera tenencia de bienes y dejar de estar exenta en el impuesto de Patrimonio, con el consiguiente perjuicio para los accionistas.
Pasamos a la cuestión de la base de reparto.
El beneficio contable no refleja bien la realidad d lo generado en el año. La amortización del inmovilizado material es muy fuerte en estas sociedades y es un gasto que se queda en caja. El servicio de deuda, los impagados, la devolución de fianzas, es dinero que sale de caja y no figura como gasto. Las valías anuales de las participadas aumentan o disminuyen el beneficio sin entrada o salida de caja. Puede suceder que haya beneficio contable y no se haya generado caja y a la inversa. Puede suceder que co beneficio contable no haya caja y que la sociedad entre en concurso y a la inversa.
Yo prefiero el cash-flow anual como base de reparto en las sociedades inmobiliarias. Entendido como la diferencia entre ingresos ordinarios menos los gastos ordinarios y servicio de deuda. Deduciendo las inversiones en inmuebles existentes (Capex) y las devoluciones de fianzas, el Impuesto de Sociedades y sus pagos a cuenta.
El porcentaje del cash-flow a repartir tiene que ver con el numero de años necesario para realizar una nueva inversión. Esos depende del tamaño normal de la inversión que tiene que ver con el negocio de la sociedad, que tipo de inmuebles compra, cual es su facturación etc.
Las sociedades de alquiler inmobiliario son muy intensivas en capital y mi experiencia es que son necesarios tres años para generar el suficiente capital para invertir con ayuda hipotecaria en su caso. El porcentaje de dividendo sobre el cash-flow esta en este caso entre el 40 y el 50%.
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