Análisis de Superficies de Calles Comerciales de Sevilla
En este artículo catalogamos 1165 locales comerciales situados en 19 calles y enclaves comerciales de Sevilla. Las calles están elegidas por su oferta comercial siendo necesario que tengan 5 sectores económicos mínimo y continuidad comercial.
Objetivo
Una vez catalogadas procedemos a contar el número de locales y medir su superficie catastral,
de modo que podremos tener un instrumento que nos diga como funcionan
comercialmente los barrios y el centro-ciudad desde un punto de vista
comercial. Este análisis puede servir a comerciantes, urbanistas e inversores.
Metodología
Cada calle se describe en una ficha con su situación en la ciudad,
barrio al que pertenece, área de influencia, población del barrio, longitud, y otras características comerciales y urbanísticas.
El dato fundamental es el número de locales y la superficie total catastral. En
otros artículos de este blog hemos analizados varias calles de Sevilla de un
punto de vista comercial cualitativo, en este artículo nos centramos en los
aspectos mas cuantitativos. Hay que tener en cuenta que el numero de
establecimientos comerciales no coincide con los locales catastrales, por
ejemplo la calle Asunción tiene 101 comercios y 130 locales catastrales.
Los sectores comerciales que hemos tenido en cuenta figuran en la
siguiente tabla y hemos exigido que cada calle tenga mas de cinco sectores
representados para garantizar una oferta comercial diversificada.
En dos casos he incluido un núcleo comercial en vez de una calle. A
veces la oferta comercial diversificada se produce en un cruce de avenidas o en
un pequeño entramado de calles. No se ha tenido en cuenta los establecimientos
comerciales de varias plantas tipo grandes almacenes o los centros comerciales
urbanos.
Tabla de Sectores
Enlace a las Fichas de las Calles Comerciales
Critica.
Sevilla cuenta en la actualidad con 14,126 comercios (fuente:
ayuntamiento), en este estudio hemos catalogado 1,165 locales comerciales
catastrales.
Es evidente que mas del 90%
de los locales con licencia de apertura no forman o están en una estructura
comercial como la hemos definido. Hay diversos motivos que explican esta
distribución comercial:
.-Muchos barrios de la ciudad tienen una construcción extensiva en
la que la calle de barrio nunca se define.
.-Calles como San Francisco Javier, Buhaira o Paulo Orosio son
ejemplos de calles que no han conseguido definir un eje comercial por la
discontinuidad provocada por bloques de viviendas en planta baja, parques o
edificios de uso administrativo.
.-Hay un exceso de oferta comercial en muchos barrios con eje
comercial donde las demás calles del barrio tienen poco o secundario interés
comercial.
.-Centros comerciales urbanos como Nervion Plaza o los Arcos y los
Hipermercados del Cerro-Amate y Pino Montano acaparan buena parte de la oferta comercial
necesaria en su área de inflluencia. La superficie comercial de estos tres
centros es de 87.000 m2. La superficie comercial de las 12 calles comerciales
de barrio catalogadas es 92.958 m2.
.-El sector de alimentación en su segmento de mediana superficie,
sobre 800-1,200 m2 está presente en los ejes comerciales de barrio
seleccionados. Pero de los 114 supermercados identificados solo 17 están en las
calles selecionadas. La agregación de locales catastrales para conseguir estas
superficies no es fácil, además de que en muchos casos no son capaces de
competir en nivel de rentas.
.-Por otro lado no hemos incluido calles con monocultivo comercial.
Encarnación- Las Setas principalmente tienen el sector restauración. La avenida
de la Buhaira solo tiene restauración y banca. La decisión de incluir el animado monocultivo turistico de
la Avenida de la Constitución-Plaza de San Francisco ha sido díficil pero hemos primado el
significado de la calle en la ciudad sobre la oferta comercial
Datos
La mayoría de los datos proceden del catastro analizado con una
programa GIS. Otros son datos demógraficos y comerciales del propio
ayuntamiento de Sevilla. (www.sevilla.org).
Hemos usado datos de precios de portales inmobiliarios, cuando no
hay oferta, de informes de Inerzia Asesores y Knight Frank.
Para los datos de afluencia se ha utilizado un informe de TC Group
Solution, siendo muy alta una afluencia de 14,000 personas diarias y alta 6,000
personas diarias y media 3,500 personas diarias.
Ficha Resumen
Análisis
Calles Comerciales Ejes de
Barrios
.-EL 25% de la población tiene oferta comercial estructurada en una
calle comercial continua y diversificada. El resto carece de esta oferta por
los motivos discutidos en la anterior crítica.
.-La escasa disponibilidad muestra el éxito comercial de este tipo de
calles. Es un entorno seguro para comerciantes e inversores. El número de
locales es escaso.
.-La media de sectores en un calle comercial es de 6,8, siendo la
calle Asunción peatonal y en cierta medida compartida el modelo de la calle de
barrio en Sevilla. Su longitud, anchura y altura hacen que la calle sea un
centro de la vida del barrio de los Remedios.
.- También su situación casi central, siempre a una distancia de 7
minutos andando desde la periferia del barrio.
.-El precio medio de los locales de 3.433€/m2 supera el precio medio de la vivienda, 2.850
€/m2, en los barrios con eje comercial.
Centro Ciudad.
La ciudad de Sevilla no tuvo ensanche en el siglo XIX debido al
tamaño del casco antiguo que es junto con Venecia el mas grande de Europa. La
oferta comercial del centro de la ciudad es fuerte y diversificada. Atiende a
las necesidades de la ciudad, de su area metropolitana y también al turismo que
recibe la ciudad.
Las calles comerciales principales de Sevilla son Tetuán, Sierpes y
Constitución. Del entramado de calles comerciales secundarias destacan Puente y
Pellón, Sagasta, San Eloy y Rioja-San Pablo. Estas calles secundarias forman
dos ejes transversales a las principales,
Se han descartado calles como Cuna, Mendez Nuñez, José Gestoso, etc.
y zonas turísticas como Encarnación-Las Setas o Puerta de Jerez por su
discontinuidad y monocultivo comercial.
Es un modelo comercial propio de las ciudades europeas que se adapta
a las caracteristicas del centro de
Sevilla, se caracteriza por un entramado, mas o menos, irregular de calles y plazas con
tiendas alineadas a fachada o soportal. En muchas ciudades europeas el
entramado es radial y en otras como Sevilla es irregularmente ortogonal. En Sevilla hay tres ejes principales Norte-Sur
que son: Constitución, Tetuán y Sierpes, y dos ejes secundarios transversales
Este-Oeste: Rioja-San Pablo y Alcaicería-Sagasta.
De la tabla resumen sacamos algunas conclusiones:
.- La superficie comercial de las 9 calles catalogadas es el 50%
aproximadamente de la superfcie comercial del centro comercial Lagoh que tiene
influencia metropolitana.
.-La longitud norte-sur desde Constitución hasta Tetuán incluida
supera los mil metros y la del eje este-oeste desde Alcaicería hasta Reyes
Católicos es de 800 metros, ambas superan los 10 minutos andando.
.-La población atendida es la metropolitana, mas de 1,200,000
personas.
.-El precio está en línea de los precios de ciudades como Valencia.
.-El rendimiento económico supera en rentabilidad a los apartamentos
turísticos en la zona.
Conclusión.
.-Tanto en barrios como en centro ciudad este estudio necesita
completarse con la oferta comercial disgregada, pero de interés, para llegar a
conocer la oferta comercial valiosa en Sevilla.
.-La continudad se produce en un entorno urbanístico concreto:
fachadas alineadas a calle sin viviendas en planta baja. En muchos barrios esto
no se produce. La disponibilidad y precio nos dice que la oferta está ajustada.
.-Por el contrario hay un exceso de oferta comercial disgregada y
secundaria debido a que se construye casi siempre con locales comerciales en
planta baja sin ningún tipo de criterio comercial o urbanístico.
.-Con 740 locales se atiende a una población cercana al 25% de la
ciudad en barrios y con 425 atendemos el comercio de centro-ciudad, es evidente
que parte de los 14,126 locales
comerciales de la ciudad no son necesarios.
Es una doble conclusión: El 75% de la población de a ciudad no
dispone de una oferta comercial adecuada en su barrio y buena parte de los 14,126
locales comerciales de Sevilla no son
necesarios.
Miguel Angel Cobreros Vime. Dr Arquitecto. Profesor de la Universidad de Sevilla.
Miguel Cobreros Martinez-Bidón. Arquitecto. MSC Real Estate.
Miguel Cobreros Martinez-Bidón. Arquitecto. MSC Real Estate.
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