La Asimetría de los Contratos de Alquiler de Inmuebles Comerciales

Asimetría de los Contratos de Alquiler para uso distinto de vivienda.

Introducción 

Los contratos de Alquiler para uso distinto de vivienda, sean locales, naves u oficinas tienen en España una notable Asimetría entre las obligaciones y derechos de los propietarios y de lo inquilinos.

El primer desequilibrio está en la duración del contrato que obliga al propietario y no obliga al inquilino, salvo el primer año. El hecho de que se haya introducido la clausula de obligado cumplimiento en los contratos ya es una contradicción. 

Las duraciones largas son especialmente gravosas para las empresas tenedoras de inmuebles para alquilar; El IPC durante los últimos 20 años no ha servido como mecanismo de actualizar rentas.

Origen del desequilibrio 

En origen la tenencia de inmuebles era por si misma rentable, el inmueble se revalorizaba y el alquiler era un complemento a la rentabilidad de la inversión. Todavía se usa la frase: “Te alquilo y así te cuido el local o la nave”. También se suele decir en las negociaciones “el local es tuyo” como si la mera tenencia fuera rentable.

En un entorno de tipos de interés bajos, bajadas de rentas lideradas por los grandes operadores y aumento impuestos y tasas sobre los inmuebles, la mera tenencia ya no es rentable. 

El rendimiento de la inversión viene en su mayor parte del alquiler y por lo tanto del uso del inmueble no de la tenencia.

Los inmuebles ya no se revalorizan por si mismos, su valor depende del precio de alquiler y de la duración del contrato. La época de aumento de valor, por otra parte, ilusorio por la inflación terminó hace mucho tiempo. Se invertía en inmuebles para mantener el valor del dinero. También de la tasa de rendimiento vigente en el mercado en cada momento aumenta el valor mediante compresión de la yield y a la inversa. En este aspecto alquilar un inmueble es parecido a comprar un bono, y la duración del contrato no se tiene en cuenta en el precio de alquiler como pasa en los bonos que a mayor duración mas caros son.

Desarrollo

Entrega de la Posesión.

En el acto de firma el propietario entrega la posesión y no puede entrar en el local sin el permiso del inquilino. Sin embargo, está obligado a reparar el continente e incluso algunas instalaciones. La entrega de la posesión no está debidamente equilibrada en los contratos y con la legislación y costumbre actual la única forma de de equilibrar es recortar la duración. En caso de impago y subsiguiente pleito hay que esperar meses, a veces años para recuperar la posesión del inmueble.

Precios.

La costumbre es negociar sobre un precio de mercado en el momento de la firma, o sea se discute un precio a corto en un contrato a medio o largo plazo

Posteriormente los inquilinos están acostumbrados a negociar rentas a la baja si mayores problemas, ya que se pueden ir cuando deseen si las condiciones no les gustan sin embargo en las subidas de precios del mercado, el propietario no puede subirlas estando atado por contrato a crecimientos de IPC, y ya hemos visto que el IPC no sirve como medio de actualización de rentas cuando las rentas de mercado bajan, el propietario las tiene que bajar automáticamente, cuando suben, no puede por contrato.

Conclusión

El propietario es un empresario proveedor de inmuebles que invierte en ellos para alquilar, el negocio funciona porque al inquilino no le interesa comprar inmuebles e inmovilizar capital en algo que no forma parte de su negocio. Esta es la base de toda la actividad económica de una empresa de alquileres. Su actividad es necesaria y tiene riesgos diversos. En este blog hay un articulo titulado: Riesgos de las Empresas de Arrendamientos Urbanos, que desarrolla los riesgos de las empresas de alquileres.

Hoy, ahora, el propietario esta atrapado entre los impuestos estatales y las grandes empresas que marcan tendencia en el precio del alquiler de modo que a veces los precios son ridículos, como pasa en el mercado minorista de naves y oficinas muchas veces por debajo del SMI. En estos casos lo mejor es abandonar el mercado y que sean los inquilinos los que inviertan en Inmuebles.  

Soluciones

Si la mera tenencia no es rentable esta claro que hay que alquilar o en su caso vender.

Hay que llegar a acuerdos equilibrados y dinámicos con los inquilinos.

Rebajar la duración 

Rebajar la duración es la mejor forma de adaptar los precios a la realidad del mercado. Nadie quiere perder a un buen cliente. La rebaja en la duración lleva a negociar mas a menudo en igualdad de condiciones. 

Rebaja Condicionada de Rentas 

Si el mercado exige una rebaja de rentas y la duración del contrato es larga se puede reducir la duración del contrato, exigir una devolución de la rebaja si el inquilino abandona el inmueble o bien pedir la devolución a plazos de la rebaja si el acontecimiento que exige la rebaja es puntual a partir de la solución del problema que causa la petición de rebaja

Escalonado inicial e incondicional de precios.

Es otra solución que bien desarrollada lleva a negociaciones mas a menudo pues si el escalonado se queda fuera del mercado el inquilino pedirá que no se lleve a cabo. Se pueden hacer escalonados a mercados con cláusulas que deben estar bien redactadas y ser muy especificas con el procedimiento.  

Riesgo compartido.

Recibir una parte de los beneficios del negocio. Es muy difícil de gestionar. Pero es una idea, y es la base del acuerdo de alquiler, un negocio compartido. 

Se hace en inmuebles de tipo turístico con contrato de gestión y también en centros comerciales hay muchos contratos que tienen TOR (turn over rent) que es una renta mínima y otra en % sobre facturación. Los contratos incorporan cláusulas de auditorías externas fijas y por sorpresa.